賃貸物件を探す際は、建物の設備や周辺環境を把握して納得した上で契約を結ぶことが重要です。いざ住み始めてから「話が違う」、「知らなかった」というトラブルは避けたいものですね。しかし、目で見て確認できない“事故案件”はどうやって把握すればよいのでしょう？後々のもめごとに発展しないよう、事故物件にまつわる法的ガイドラインを理解しておきたいところです。
事故物件とは？
事故物件とは、前居住者が病死、自殺、殺人、火災等を原因に死亡した経歴がある賃貸物件の通称です。言葉を濁して「訳あり物件」と呼ばれることもあります。事故物件という響きから殺伐とした事件性の死因が想像されがちですが、日常での不慮の事故を含め、何らかの原因による死亡があった物件が広く事故物件とみなされることがあります。
借主にとっての事故物件の捉え方
借りたい物件が事故物件か否かということは、見た目からはまず分かりません。賃貸物件は新たな入居者が入る前に原状回復等が施されるため、死の痕跡が部屋に残ることは皆無です。故に、新しい借主は住み始めた後に実は事故物件だと人づてに知る可能性があります。事件性の死亡事故があった物件では、その事実を知った後も住み続けることに精神的な苦痛を覚えがちです。事前に知っていたならば、契約していなかったかもしれません。あくまで心理的なものであり、物理的な実害があるわけではありませんが、借りる側としては心理的瑕疵があった物件という見解になり、事前に知らされなかったことを契約違反と認識するかもしれません。
心理的瑕疵
心理的瑕疵とは、精神的抵抗感・嫌な気持ちを生じさせる事柄で、いわば「形のない欠陥」す。例えば、前の居住者が自殺した部屋に住むという状況で、生じるであろう心理的な負の影響が物件の欠陥、つまり、心理的瑕疵にあたります。宅地建物取引業法では、入居者の不利益となる瑕疵を担保する責任が貸主にあるとしており、心理的瑕疵についても告知の義務が定められています。
貸主にとっての事故物件の捉え方
一方で、貸主側はどこまでを事故物件として扱い、借主に告知する義務があるかという線引きに戸惑います。居住者の死亡にまつわる物件が全て事故物件だとすると、仮に家族が看取った老衰死であっても事故物件のくくりになってしまいます。人によってはそれも「死」であり、抵抗感を覚える可能性はありますが、誰もが迎える自然死に対しても借主に知らせる義務があるのかという疑問が浮上します。
事故物件を把握するための法的ガイドライン
どこまでを心理的瑕疵として事前に告知すべきかという点が不明瞭なことは、借主・貸主の双方にとって安心して契約できないという不利益です。そこで、2021年10月に策定されたのが「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」です。宅地建物取引業法において判断基準を設けることにより、契約上のトラブル回避が図られるようになりました。このガイドラインは賃貸物件を含め、不動産全般の取引が対象となっています。
賃貸物件におけるこのガイドラインでは、自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）の場合は、貸主・仲介不動産会社は原則として告げなくてもよいとされました。ただし、借主から過去の死亡の有無について問われた場合には回答する義務があることになっています。
借主からの問いに対して不動産会社が媒介する場合は、過去の居住者の死についての書面記載を貸主に求めることで、通常の情報収集としての調査義務を不動産会社が果たしたことになります。例えば、物件オーナーが代わり、過去の死亡の有無が分からず貸主が「不明」とした場合は、それが調査結果となります。
事件・事故等による死亡では、貸主・仲介不動産会社には告知の義務が発生します。この場合、エレベーターや階段といった共有部での死亡も告知義務の対象です。告知義務が生じるのは死亡発生から概ね３年であり、この期間が過ぎた後は原則として告げなくてもよいとされています。例外として、社会的影響が大きく、借主が把握するべきとする特段の事情がある死亡と認識した場合は経過期間に関わらず告げる義務があります。
事故物件を見分ける
事故物件に住むことに抵抗感がある場合は、物件探しをしている段階で確認することをお勧めします。家賃がなぜか大幅に下がっている、室内の一部だけが不自然に改装されている物件は、尋ねてみるとよさそうです。
いずれにせよ、あくまで心理的なものなので、事故物件をどこまで気にするかは各々の受け止めかた次第です。事故物件と言っても必ずしも悲惨な事件が発生したわけではなく、気にしなければ普通に生活できる物件です。実際、事故物件は部屋が広い等の好条件にありながら相場よりも家賃が安いということから、あえて事故物件に住むという人もいます。事故物件をあえて探すなら、事故物件を指定して探すことがポイントです。事故物件の家賃は、その事故の内容と貸主によって多少異なりますが、既に低く設定されていることが大半で、契約した後に事故物件だと知ったと主張しても、それを理由に家賃がさらに安くなるということは考え難いかもしれません。